樂居財經北京 徐迪 4月2日，建發海淀朱房0030地塊設計方案公示。

平面圖上，一眼看到的是占地近3000平米的大門景觀帶，高8米，沿街展示面總寬度超50米。

飛檐翹角的輪廓，頂部多鏤空，線條勾勒復雜，造型對襯，從平面圖上就能看出恢宏氣勢，儼然一座城門樓。

正門朝東，在外部綠化帶里做了環島式落客前場布局，仿照酒店迎賓大堂設計。

“三進式”入戶禮序，一進大門至公共服務配套樓；二進中庭景觀區域；三進下沉庭院。

下沉庭院面積在2500平米左右，東西走向進百米。

從東門進來，一直延伸到最西邊的配套樓，橫貫整個小區，生生把16棟住宅樓分成了南北兩區。

正門之外，還在南側清河岸邊開了個2號門，也有數十米之寬，同樣做了裝飾構架。

建發，當之無愧的地產界門神。

整體規劃了16棟7F-15F洋房+小高層，層高3.2米起步，部分超過3.4米。

靠近正門這棟6#樓，共13層，總高46.95米，單層層高超3.6米！

一樓6.9米挑高大堂，空間尺度拉滿，用具體數字展示了什么叫“高門大戶”。

住宅樓仍采用新中式風格，屋頂均有造型輪廓線，與豐臺的璞逸豐宜類似，做了大飄檐設計。

平面圖上沒有看到陽臺和設備平臺，但有大量采光窗井，預計有下躍戶型。

此外，臨近正門的3#、5#和6#樓，均為一層一戶平墅產品。

圖上沒給樓體尺寸，參照樓間距數值比例，這幾棟樓面寬在20米以上，進深約15米，戶均建面超300平米。

風雨連廊、架空層等新規設計仍未在朱房項目中出現。

部分樓間距過近，多組并排的小高層樓棟東西間距僅有4米:

包括1#和2#樓，7#樓和8#樓，9#和10#樓，13#和14#樓等。這種中間山墻做防火墻，不開門窗等洞口，不存在對視問題。

但2#樓和3#樓兩棟，存在南北對角，間距也僅有7米出頭。為此，外窗需設置內置格柵，做防對視處理。

朱房0030地塊位于海淀區東升鎮北部片區，建設用地面積約3.93公頃。

總建筑面積約14.6萬平方米，其中地上約9.5萬平方米，地下約5.1萬平方米。

建筑層數為地上15層，地下2層，地上建筑高度48米。

項目建設單位為北京兆盛房地產開發有限公司，設計單位為基準方中建筑設計股份有限公司。

目前有消息稱，建發將最高產品系城央系，打造220-320平米四到五居戶型，奢闊面寬，一梯一戶/兩梯一戶，純改善豪宅，總價2800-4800萬區間。

預計3月底開放售樓處，4月排卡，5月開盤。

1月2日，2025年北京首場土拍上，建發房產以90.404億元的價格摘得海淀區東升鎮朱房四街棚改二期0030地塊，折合樓面價95062元/㎡，溢價25.04%。

在建筑設計上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區以現代建筑風格主為，可適當結合新中式風格，建筑造型規整、內斂，營造穩重、和諧、明朗的人居環境。”

地塊南側緊鄰清河，濱水而建，外立面顏值有保證的話，將成為“河景豪宅”的加分項。

不利因素，朱房地塊周邊有大體量安置房，建面44萬㎡，容積率2.8，控高80米，25F高層，設計居住總戶數超6000戶，但整體規劃比較新，起碼品相看上去不會太差。

地塊位于北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側規劃清華附屬九年一貫制實驗學校，由清華附屬實驗學校承辦，預計2026年初開工，2027年6月完工。

周邊商業配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達。

隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標桿北京橡樹灣，當前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。

產業方面，騰訊北京在建新總部，就在學院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應。

首先是隔壁華潤+中鐵+招商聯手拿下的0029地塊，據說會做華潤橡樹灣系列產品，主力面積段為130-270㎡。因為地價比建發的0030地塊要低6000元/平，預計售價上也會有更大彈性。

往西隔著京新高速的樹村8號地，由中海地產3月18日拿下，樓面價超過10萬/平，該地塊總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預計為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項目:和樾望雲、和樾玉鳴，指導價10.5萬/平，均已于近期開盤，目前和樾望雲網簽480套，和樾玉鳴網簽48套，基本是頂著指導價上限成交。

周邊次新盤主要有兩個:

融創學府壹號院，新型共有產權商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡，扣除政府產權份額，實際成交價約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價達到16.5萬/㎡。

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