在房地產市場回暖之下，一些龍頭房企全年銷售業績超預期。而龍頭房企在核心城市及核心地段新獲得的地塊，也為未來利潤增長留足了空間。

臨近歲末，房企步入業績沖刺關鍵期。從今年前11月的銷售業績看，濱江集團、保利置業實現銷售額1020.1億元、520億元，已提前完成年度銷售目標。

同時，華潤、中海、保利等央國企近期大手筆拿地。相關測算顯示，其新獲得的地塊利潤空間在10%-30%，預計后續房企開發將收獲較好業績。

年末沖擊戰開啟

兩家房企提前完成銷售目標

距離年終不到一個月，房企步入業績沖刺關鍵期,濱江集團、保利置業等房企已提前完成年度銷售目標。

據中指院銷售榜單，今年1~11月，保利置業、濱江集團分別實現銷售額520億元、1020.1億元。按照房企早前披露的500億元、1000億元全年目標銷售額計算，兩家房企目標完成率已達104%、102.1%。此外，綠城中國今年前11的銷售額也達2467.2億元，目標完成率82.24%。

附表 2024年1~11典型房企銷售目標達成進度

在房地產行業深度調整的當下，今年房企銷售目標制定更加謹慎，多數房企并未公布銷售目標。不過，就當前行業銷售TOP30陣營來看，綠城中國、越秀地產、濱江集團、中建壹品、美的置業、保利置業6家典型房企明確公布了年度銷售目標，2024年的目標銷售額分別為3000億元、1470億元、1000億元、1000億元、550億元、500億元。

在房企銷售目標制定普遍保守的背景下，中建壹品是為數不多的“激進派”。在2024年年度工作會議上，中建壹品管理層定下了年度“千億房企”目標，全力沖刺全國房企20強。

2023年，中建壹品以518.8億元的年度銷售額排名中指院房企銷售榜TOP34，這意味著想要達成銷售目標，今年中建壹品近乎需要業績翻倍。從今年1~11月的銷售業績看，中建壹品實現銷售額423億元，目標進度42.3%；不過，其銷售額排名TOP19，較去年上升了15個位次。

此外，盡管華潤置地并未公布今年的目標銷售規模，但在今年年中業績發布會上，華潤置地管理層預計，公司全年總口徑簽約額保持行業前四。就在今年10月，華潤置地銷售額超過萬科，躋身行業TOP4。截至11月，華潤置地以2268億元的銷售額延續第四位次，達成目標規劃。

此外，年初表示要“全年銷售穩中有升”的中海地產，今年前11月的銷售額已達2704億元。以公司2023年全年合約銷售額3098.1億元為基礎，目前中海地產的銷售額已達去年的87.28%，年度銷售額有望實現“穩中有升”。

“日光盤”頻現

一線樓市集體回暖

從11月份成交數據看，目前一線城市已傳遞出“止跌回穩”信號。樓市利好政策的密集推動下，北上廣深成交量集體回暖，尤其二手房成交屢創新高。

近期上海樓市呈現“量價齊升”。據上海鏈家的監控數據，11月上海共成交新建商品房6694套，環比增長27%，同比增長27%；成交均價73548元/平方米，環比增長1%，同比增長13%。另據安居客上海統計數據，11月上海二手房成交總套數為2.705萬套，創下近44個月以來新高。

深圳樓市整體成交數據同樣亮眼。據樂有家研究中心監測，深圳11月新建商品住宅預售網簽8076套，環比上漲94.5%。二手住宅網簽7125套，環比上漲16.5%，為近4年以來最高點。

樓市“暖冬”背后，一線城市熱門項目頻頻開盤售罄，正在拉高市場預期。

在“豪宅”市場活躍度極高的上海，近期“日光盤”再度涌現。11月，徐匯濱江板塊中海領邸·玖章開盤選房，552套房源認購率約282%，觸發積分并刷新上海今年單次認購人數紀錄，項目開盤當天售罄，銷售額達到85億元，這也是該項目“四開四罄”。此外，當月上海大華公園柏翠項目、浦發唐城四期二批次項目均實現開盤售罄。

深圳龍崗區的深鐵閱云境項目11月開盤，首批214套房源不足2小時全部售罄，銷售額達10.77億元。該項目也成為繼福田海德園、龍華深業上城、光明中建觀玥之后，今年深圳的第四個“日光盤”。

為了年終業績沖刺，目前房企仍在加快新盤供應。近日上海樓盤認購火爆，比如，均價12.9萬元/平方米的保利外灘序項目認購率高達727%，成為今年認籌最高的項目并觸發積分；單價16.98萬元/平方米的陸家嘴太古源·源邸目前認購率也達到249%。此外，均價“10萬+”的保利永興里項目、信達信安里項目等目前認購率均已超過100%。

值得一提的是，不斷推進的樓市政策工具箱，將進一步對促進剛需和改善需求之間的交易循環發揮作用。12月1日，一線城市住房交易契稅、增值稅繳納新政正式執行，按照此前北上廣深先后出臺的“減稅”政策，購置滿兩年的住房免征增值稅，140平方米以下住宅契稅稅率統一為1%，有望進一步帶動改善型住房需求。

熱點城市頻現新“地王”

中海、華潤、保利重金奪地

伴隨樓市成交回暖，多地土拍市場也呈現較高活躍度。據中指院等機構數據，近期土地市場出現邊際改善，北京、上海成為11月份住宅用地出讓金最高的兩個城市，土地出讓金分別達305.2億元、304.68億元。

其間華潤、中海、保利等央國企在一線城市拿地積極，斬獲多宗百億級地塊，成為年底拿地贏家。

在11月27日至28日的上海第七批次土拍中，華潤置地以獨立或聯合競拍形式斬獲3宗地塊，總金額達146.12億元。其中最熱門的“新楊思地塊”被華潤置地、中能建、越秀地產聯合體獲得，溢價率高達40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀錄。

在11月29日的北京土拍上，中海地產以總價153.32億元摘得北京市朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”巨無霸組合地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，加冕“總價地王”，項目最高銷售指導價達12.5萬元/平方米。

在12月2日的深圳土拍中，華潤置地、中海地產聯合體以總價185.12億元拿下深圳市南山區粵海街道T107-0107地塊，刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價紀錄。

接連重金拿地，也使得上述幾家頭部房企在今年拿地榜單中位居前列。據中指院榜單，今年1~11月，保利發展、綠城中國、中海地產分別以476億元、452億元、407億元的拿地金額位居行業前三；華潤置地則以349億元的拿地金額排名第四。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，近期地方政府開始拿出“壓箱底”地塊，熱點城市都在造“地王”，開發商也進入補庫存的階段，行業分化的同時，向央企國企集中的趨勢越來越明顯，“更重要的是，現在市場上供應的地塊，對開發商來說是空前的友好和讓利，比如不限價格、基本沒有配建、‘高得房率’等。據券商測算，今年出讓地塊的利潤空間在10%-30%，目的在于確保房企開發以后，能盡快售出，收獲確定性業績。”

李宇嘉補充道:“今年龍頭房企在一線城市斬獲‘地王’，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個項目獲得熱銷，而且是高溢價熱銷，貢獻了超過一半的業績。這是重大信號，即樓市有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域、打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績。”

對于后續房地產發展趨勢，中指研究院研究副總監徐躍進表示，2024年房地產市場呈調整態勢，“5.17”、“9.26”兩輪政策托底市場，其中“9.26”新政支持力度大，效果持續性強于以往，因此10月以來市場量價出現階段性恢復，11月核心城市銷售也保持一定規模，“隨著年末房企沖刺銷售業績，加大推盤力度，預計12月房地產市場仍將保持一定活躍度，不過短期內‘以價換量’或是市場主流。”

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