9月29日晚間，央行正式發(fā)布存量房貸利率調(diào)整公告，并建立了存量房貸利率動態(tài)調(diào)整機制。

央行在公告中中明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

對于此變化，央行有關負責人表示，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。

“后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。”央行有關負責人同時稱。

當前，我國政策利率處于下行周期，疊加房地產(chǎn)市場調(diào)整，新發(fā)放的住房貸款利率下行速度更快，導致存量房貸利率與新發(fā)放貸款利率差距不斷擴大。

據(jù)了解，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%，前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

與此同時，為從政策上縮小存量房貸利率與新發(fā)放貸款利率的差距，央行在前述公告中還規(guī)定，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。

“符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準的變化，暢通貨幣政策傳導。”央行有關負責人表示。

據(jù)了解，新的重定價周期可為按年、按半年、按季度等，而此前均為一年，且大部分為1月1日，這就導致在一年內(nèi)LPR下調(diào)導致的利率調(diào)整需要等待1年后才能享受到。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，縮短了存量房貸利率調(diào)整周期，意味著存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮。相當于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費。

“需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。”也有專家提醒。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在央行發(fā)布存量房貸利率調(diào)整公告不久，主要商業(yè)銀行紛紛響應，主要內(nèi)容為正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實施方案，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整。這意味著，存量房貸利率如何實現(xiàn)動態(tài)調(diào)整，其規(guī)則仍待商業(yè)銀行進一步明確。

“下一步，我們也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。”9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上說。

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