廣州下半年土地市場交易中最受關注的南方面粉廠地塊，終于迎來了最終歸屬。

2024年9月29日，南方面粉廠地塊進入競價環(huán)節(jié)，共有保利、越秀和中海三家房企參與舉牌。最終，經(jīng)過5小時、148輪的競價，保利發(fā)展以117.55億元總價、6.7萬元/平方米的樓面價成功拿下，溢價率為33.4%。

這是廣州土地出讓史上樓面價第二高、總價第六高的地塊。盡管這一價格改寫了廣州高價地榜單的格局，但市場普遍認為最終成交價格略低于預期。此前，市場預計成交總價應該在120億元以上。

不過，當前的淡市之下，南方面粉廠地塊的成功出讓被認為有助于提振市場。

在這宗地塊出讓之前，今年廣州共成交宅地13宗，總成交建筑面積約158.4萬平方米，總土地出讓金217.9億元，約為2023年同期的28%；加上這次出讓的面粉廠地塊，廣州今年土地出讓金累計到了335.45億元。未來兩個月，廣州也還有近50宗地塊掛牌。

作為一線城市，廣州在限購限貸政策上已經(jīng)基本松綁。9月27日，廣州南沙區(qū)宣布放開限購，目前限購區(qū)域僅剩下天河、越秀兩區(qū)，以及海珠、荔灣和白云的部分區(qū)域。限購限貸政策已經(jīng)基本優(yōu)化到位，廣州樓市也有望在近期重磅政策的助力下邊際改善。

“金融地王”

南方面粉廠地塊是一宗自掛牌起就備受市場關注的地塊。

在8月26日召開的廣州秋季土地推介會上，這宗地塊就被冠以“金融地王”之名，官方稱其一線臨江、位置地段好。此外，根據(jù)其時的規(guī)劃提示，這宗地塊鼓勵建筑設置公共開放空間及半開敞空間，打造新一代高品質(zhì)人居環(huán)境，陽臺面積占比可以擴大到30%，而其他項目最多只到20%，不計容的公共開放空間面積可以擴大到10%。

南方面粉廠的地塊起拍總價為88億元，體量17.56萬平方米，折合樓面價約5萬元/平方米左右。由于極佳的地理位置，這宗地塊被認為有望刷新廣州地王記錄。一位廣州本土龍頭房企的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，“下半年推的地塊里面大家最想要的就是面粉廠，這塊地有非常好的價值?！?/p>

雖然價值受到認可，但最終參與到競價環(huán)節(jié)的還是老面孔，保利、中海和越秀三家。這是因為這宗地塊的起拍總價并不低，目前有實力參與其中的房企已經(jīng)不多。在競價環(huán)節(jié)中，中海僅在前期環(huán)節(jié)進行競價，保利、越秀則交戰(zhàn)到最后，最終保利以117.55億元摘得這宗地塊，樓面價為6.7萬元/平方米。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，保利、越秀、中海，都是房企之中國央企的龍頭代表，且近年來在廣州土拍市場都有著活躍的表現(xiàn)。深耕型房企入場亮劍，并將該地塊成交價推至“歷史樓板價第二”的高位，不僅是企業(yè)開發(fā)實力的證明，也彰顯了行業(yè)對廣州樓市未來發(fā)展的信心，對于促進廣州房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有積極的意義。

略低于預期

縱向?qū)Ρ龋?17.55億元、6.7萬元/平方米的價格讓面粉廠地塊最終成為廣州總價第六、樓面價第二的地塊。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“這一地塊樓面價是目前的第二高，不過還是略低于市場的預期，因為項目最終的出售單價肯定會比當前樓面價第一的項目還要高?！?/p>

廣州當前樓面價最高的項目是2023年出讓的琶洲西區(qū)地塊。其時，9家房企經(jīng)過5個多小時、85輪的競拍，最終被越秀地產(chǎn)以約22.7億元的總價，7.57萬元/平方米的樓面價拿下，創(chuàng)下廣州地價新高。這宗地塊目前還未進入發(fā)售階段，市場預期這一項目單價有望超過10萬/平方米。

以此推斷，面粉廠地塊最終出售單價將大概率超過10萬/平方米。

根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，面粉廠周邊三公里內(nèi)，僅保利華創(chuàng)都薈天珺住宅項目在售，自今年三月開盤至今，項目一共網(wǎng)簽47套，成交金額共計9.59億元，成交均價約10.9萬元/平方米。

企穩(wěn)待續(xù)

雖然面粉廠地塊的成功出讓為市場增添了些許情緒利好，但近期廣州整體的市場并未有明顯變化，情況較為平淡。

一手房方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至9月23日，廣州9月份的一手住宅供應51.01萬平方米，與去年同期相比減少14.8%，成交37.05萬平方米，同比減少4.3%。價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月份廣州一手房價格環(huán)比下降0.5。

而據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會近日發(fā)布的9月二手房銷售簡報，今年9月，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽8473套，合計84.80萬平方米，環(huán)比分別下降4.50%和3.94%，同比分別下降0.83%和0.94%。

此外，在土地市場上，近期廣州也有熱門地塊延期出讓，市場也普遍認為房企有一定的觀望情緒。

9月23日，廣州公共資源交易中心發(fā)布海珠區(qū)琶洲三宗國有建設用地使用權網(wǎng)上掛牌出讓補充公告。根據(jù)公告，海珠區(qū)琶洲南區(qū)三宗地塊網(wǎng)上掛牌時間延期至10月17日11時，三宗宅地總起始價約59.01億元，原定于9月24日出讓。

在此背景下，廣州樓市仍然有待激活。肖文曉也稱，綜合來看，在史無前例的政策著力下，股市、樓市的基本面都在短時間內(nèi)得到了積極的改觀，但也許不能太早說出“輕舟已過萬重山”，更像是新周期的一個良好開局。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認為，近期政策部署了“有效落實存量政策，加力推出增量政策”，廣州南沙退出了限購，后續(xù)京滬深都會跟進，土地、金融、財稅等政策有望相繼發(fā)力，包括降低LPR以繼續(xù)降低月供等，有望支撐購買力。

李宇嘉表示，這些政策都是傳統(tǒng)需求端的做法，近年來其效果也有所打折扣。中期的市場走勢，取決于居民預期的扭轉，關鍵在于收入和就業(yè)能否穩(wěn)定下來。可觀察的指標有，法拍房和工抵房是否減少，二手房掛牌量是否下降，掛牌價能否穩(wěn)定下來，新盤去化率能否提升等。

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