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一季度，新房市場(chǎng)比較差！

根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的3月份，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交同比下降52%，與2023年4季度均值相比仍降23%，單月水平已處于歷史低位了。今年一季度累計(jì)同比下降50%，降幅持續(xù)擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。一季度，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷售業(yè)績(jī)同比降幅47.5%，處于近6年低位。

但二手房表現(xiàn)不錯(cuò)！

多數(shù)熱點(diǎn)城市，比如北京、深圳、廣州、上海、天津、武漢、青島等，二手房交易量去年3月以來(lái)新高。其中，深圳表現(xiàn)最好，3月份深圳二手房網(wǎng)簽5196套，上一次超過(guò)5000套還是2021年2月；上海和廣州3月份的二手房交易也不錯(cuò)，接近去年3月的水平。

圖:23年3月-24年3月一線城市二手住房交易套數(shù)

我又算了一下，30城二手房交易量，今年一季度已達(dá)到新房交易規(guī)模的1.56倍。因此，如果說(shuō)有樓市的小陽(yáng)春的話，那也是二手住房的小陽(yáng)春。

3月份，深圳二手住房交易了5186套，但新房只賣了2245套，二手房是新房的2.31倍；再看廣州，3月份廣州二手房交易了9373套，新房只賣了4043套，二手房是新房的2.32倍。

可見(jiàn)，二手房對(duì)新房產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”！

剖析二手房交易結(jié)構(gòu)，3月深圳成交的二手住房中，60平米以下戶型占17.2%，接近兩成，60-90平米戶型接近5成，比去年同期還提升了3.2個(gè)百分點(diǎn)。總的看，90平米以下占比接近7成。

圖:今年3月與去年3月深圳二手房交易面積段占比比較

同時(shí)，90-144平方米占比，也近三成！

從價(jià)格段來(lái)看，3月份深圳總價(jià)300萬(wàn)元以下二手房源，成交占比為20%，比去提升了8.3個(gè)百分點(diǎn)；300-500萬(wàn)總價(jià)的二手房交易占比33.7%，比去年3月提升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

總之，500萬(wàn)以下的，合計(jì)占比達(dá)53.7%，而總價(jià)500萬(wàn)以上的二手房源，交易占比都下降了。

可見(jiàn)，剛需主導(dǎo)市場(chǎng)，換房升級(jí)的動(dòng)力或能力在下降。

圖:今年3月與去年3月深圳二手住房交易價(jià)格段占比比較

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二手房跌價(jià)很明顯。

3月份，深圳低于參考價(jià)0-10%的交易占比，從去年3月份的25.1%增至27.2%；低于參考價(jià)10%-20%的占比，從去年3月份的4.8%增至33.8%；低于參考價(jià)20%以上的房源占比，從去年3月份的1.4%增到20.4%。

可見(jiàn)，“以價(jià)換量”太明顯了。

圖:今年3月與去年3月深圳二手房交易低于參考價(jià)的房源占比

把視角放到其他城市，也一樣:

比如在上海，目前300萬(wàn)以下的二手房源交易占比接近40%，外環(huán)外的二手房交易占比超過(guò)了50%。

90平米以下交易占比63%，70平米以下交易占比36%。

在鏈家3月成交的數(shù)據(jù)樣本中，500個(gè)真實(shí)成交二手?jǐn)?shù)據(jù)里，套均掛牌價(jià)格為441.46萬(wàn)，套均成交價(jià)格為410.08萬(wàn)，而套均的砍價(jià)空間為31.38萬(wàn)，平均議價(jià)空間7%，有的老破小的議價(jià)空間可以到20%。

圖:2023年上海二手住宅各環(huán)線交易占比

再看武漢:

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，總價(jià)100萬(wàn)以下二手房成交占比自2020年以來(lái)開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，由2020年的17%增至今年3月份35%。二手住房交易價(jià)格至2024年2月末已下行至14742元/平，創(chuàng)歷史新低。

天津、青島二手住房交易量也創(chuàng)下一年來(lái)新高，但事實(shí)上，天津新房和二手住宅價(jià)差在2023年下半年以來(lái)明顯走闊，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止2024年2月末天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米，二手住宅成交均價(jià)為10136元/平，價(jià)差近8000元/平，二手房性價(jià)比凸顯。

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總結(jié)來(lái)看，至少在當(dāng)下，無(wú)論是供應(yīng)量，還是成交量，二手房市場(chǎng)已取代新房，成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。特別是，當(dāng)樓市以剛需為主，大家對(duì)就業(yè)、收入、消費(fèi)和預(yù)期全面趨于謹(jǐn)慎的情況下，因?yàn)榫蜆I(yè)、上學(xué)、結(jié)婚等產(chǎn)生的“不得不買”的需求來(lái)說(shuō)，二手房無(wú)疑是最佳選擇。

而且，無(wú)論是控制總價(jià)和單價(jià)，還是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抑或是學(xué)位優(yōu)勢(shì)，二手房都有明顯的優(yōu)勢(shì)。

比如，今年1-2月天津和平、河西、南開(kāi)三區(qū)二手住宅成交居前的多為學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)，這三區(qū)也是天津教育資源最好的片區(qū)。以和平區(qū)誠(chéng)基經(jīng)貿(mào)中心為例， 2024年1-2月二手住宅成交套數(shù)高達(dá)35套，位居三區(qū)榜首，源于其對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)為和平第一學(xué)區(qū)的耀華小學(xué)，套均價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)。河西區(qū)的新城小區(qū)、景興西里；南開(kāi)區(qū)藝術(shù)公寓等，也均是因?qū)W區(qū)而實(shí)現(xiàn)熱銷。

二手房主導(dǎo)下，供需邏輯發(fā)生根本改變。

新房供應(yīng)彈性小，從拿地到銷售有較長(zhǎng)的周期。無(wú)論對(duì)價(jià)格，還是供給節(jié)奏，處在上游供給端“閘口”的開(kāi)發(fā)商或地方政府，對(duì)新房有極大的掌控能力或話語(yǔ)權(quán)。而且，或通過(guò)土地價(jià)格和區(qū)域規(guī)劃(比如披露地鐵規(guī)劃)，或借助營(yíng)銷策略，都可以掌握市場(chǎng)預(yù)期。

新房具有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，前提是二手市場(chǎng)“沉寂”，也就是二手業(yè)主們秉持“購(gòu)買-持有”的策略，而非大規(guī)模掛牌出售。但近兩年，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期打破，二手房掛牌量不斷攀升。考慮內(nèi)網(wǎng)掛牌，目前一線、二線熱點(diǎn)城市二手房掛牌量普遍在10-15萬(wàn)套、15-25萬(wàn)套。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶目前二手房在售量超過(guò)40萬(wàn)套，每月新增2萬(wàn)套，庫(kù)存總量是新房在售量的5倍以上。成都、武漢、鄭州、西安等城市也大致如此。這個(gè)掛牌規(guī)模，消化周期估計(jì)得數(shù)年。

同時(shí)，重點(diǎn)30城平均售房周期已超過(guò)300天，有的城市甚至超過(guò)400天。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲收益消失，持有成本開(kāi)始顯現(xiàn)，掛牌出售量就會(huì)增加，供應(yīng)彈性極大。而且，二手房定價(jià)與新房不同，新房在折扣優(yōu)惠后，不可能再降價(jià)，但二手房業(yè)主高度分散，最低售價(jià)者錨定片區(qū)價(jià)格。

現(xiàn)實(shí)中，由于對(duì)價(jià)格的認(rèn)識(shí)差異大，很多人還抱有幻想，心氣兒高，往往是初始會(huì)定個(gè)高價(jià)，然后開(kāi)始一而再、再而三地調(diào)低掛牌價(jià)。這個(gè)過(guò)程中，交易周期拉長(zhǎng)，賣家“賣高價(jià)”的熱情不斷被消耗，中介基于低價(jià)交易案例而勸說(shuō)賣家降價(jià)等，都促成了二手房?jī)r(jià)格回調(diào)。

售房急迫度一旦達(dá)到臨界點(diǎn)，就會(huì)大幅度調(diào)低價(jià)格，盡快出手。這其中，投資客資金鏈緊張、創(chuàng)業(yè)者急需要現(xiàn)金、法拍房增加等，助推了低于市場(chǎng)價(jià)賣房的普遍現(xiàn)象。

當(dāng)價(jià)格達(dá)到剛需的心理價(jià)位，再加上學(xué)位、就業(yè)、結(jié)婚等均為不得不買的純剛需，供需開(kāi)始匹配，也就鑄造了一季度二手房相對(duì)一手房表現(xiàn)好的現(xiàn)象，也是對(duì)新房的替代，導(dǎo)致新房很難去化。

2019年，在當(dāng)年取得預(yù)售許可的新增供應(yīng)中，至年末的售出率可以達(dá)到68%。但到了2023年，新推盤(pán)去化率降至48%，不足一半。今年3月份，重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率為28%。

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當(dāng)然，這與新盤(pán)偏向大戶型，與剛需、剛改為主的需求不匹配有關(guān)，但根本上，二手房對(duì)新房的替代性較強(qiáng)。我們看到，除中低價(jià)位、中小戶型(90平米以下)交易活躍，中高價(jià)位、中大戶型二手房，交易也不錯(cuò)。

這與次新房掛牌量增加！

當(dāng)新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)消失，二手房和新房形成全面競(jìng)爭(zhēng)，且后者越來(lái)越力不從心，表現(xiàn)在當(dāng)年新推盤(pán)去化率較低，導(dǎo)致一直在賣“舊庫(kù)存”，開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工、供應(yīng)新房應(yīng)的積極性下降。

這也是供地、開(kāi)工不斷萎縮的原因。因此，當(dāng)前樓市的問(wèn)題，既有需求不足的問(wèn)題，也有供給過(guò)剩(新房+二手房)、供給不匹配需求(主要是新房不匹配需求)等問(wèn)題。

注:“舊庫(kù)存”占比，指往年推盤(pán)在本年銷售面積/當(dāng)年銷售面積

剛需、剛改的體量是有限的，支付能力也很有限，當(dāng)?shù)蛢r(jià)房源消化完畢，市場(chǎng)又回到低位徘徊和陰跌的過(guò)程，這與去年3月份之后交易持續(xù)下墜是一致的。市場(chǎng)又進(jìn)入一輪“積累需求”的過(guò)程。

這也是需求端刺激政策“見(jiàn)效周期”越來(lái)越短的原因！因此，調(diào)控必須要轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)。近期，鄭州等城市啟動(dòng)“賣舊買新”也是這個(gè)思路:對(duì)二手房掛牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌價(jià)預(yù)期，同時(shí)帶動(dòng)新房銷售。

聯(lián)動(dòng)新房和二手房調(diào)控，思路是對(duì)的，但面對(duì)數(shù)十萬(wàn)掛牌售賣的業(yè)主，他們的決策機(jī)制極其分散，關(guān)注現(xiàn)金流和機(jī)會(huì)成本，受個(gè)案特征、受媒體情緒影響大，也容易形成踩踏效應(yīng)。地方政府也好，旗下的國(guó)企也好，囿于資金實(shí)力、管理機(jī)制等，很難撬動(dòng)市場(chǎng)，關(guān)鍵是激活鲇魚(yú)效應(yīng)。

但收入、就業(yè)、預(yù)期、消費(fèi)等基本面未改觀的情況下，很難激活鲇魚(yú)效應(yīng)！短期內(nèi)繼續(xù)處于舊模式釋放風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。大家想想，持續(xù)十幾年的“做多”情緒迅速轉(zhuǎn)向，我們能改變什么呢？

本文作者李宇嘉系廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

本文源自:金融界

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