題:房貸利率下調幅度會否繼續加大？

作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

2024年伊始，迎來了房貸重定價日，銀行會根據上一年LPR的漲跌幅度，自動調整新一年的個人房貸利率。2023年，5年期以上LPR從4.3%下降至4.2%，對于選擇1月1日作為重定價日的房貸客戶來說，房貸利率也將下調10個基點。

2023年，5年期LPR下調了10個基點，按揭利率順勢下調。但筆者認為，2023年LPR下調幅度偏低。一方面，2023年迎來了三次降低存款利率，而2022年只有一次下調存款利率，但2022年相比2021年，5年期以上LPR下降了35個基點。

盡管2023年LPR下調幅度不及預期，但新增首套房貸款和存量房貸利率明顯下調。2023年5月15日，全國層面首套住房個人房貸利率下限由不低于相應期限LPR，調整為不低于相應期限LPR減20個基點；2023年11月央行基本完成了降低存量房貸利率工作，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。

由于貸款利率有滯后于存款利率調整的規律，結合無風險利率調整、居民預期轉弱等，預計2024年LPR下調幅度會比較大。2023年存款利率大幅度下調，而且無風險理財的收益率也收窄至3%以內，比如近期20萬元起存的大額存單三年期利率為2.35%，較此前下調30個基點。因此，預計按揭利率也會繼續下降，否則居民承接按揭買房的情緒會繼續下降。

對于2024年，降成本將是樓市的主題詞。2023年底召開的中央經濟工作會議提出，“多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策”“穩健的貨幣政策要靈活適度、精準有效”“要激發有潛能的消費，擴大有效益的投資，形成消費和投資相互促進的良性循環”，結合2023年商品房開發、銷售等主要指標不及預期，居民對購房成本非常敏感，2023年有效的調控政策，基本都是降成本的政策，比如下調利率、調整普通住房優惠標準，降低增值稅等，而降門檻的政策效應不大。預計2024年，樓市將會繼續加大“降成本”措施，提高宏觀政策和微觀感受的一致性，其中重要的就是降低按揭利率。

基于以上分析，預計2024年LPR會下降30個基點左右，力度大于2023年，與2022年差不多。值得注意的是，由于各地房價持續下跌，首套房按揭利率不設下限的城市會明顯增加，實際按揭貸款利率降幅可能要大于LPR的降幅。比如自2024年1月1日起，東莞階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，具體的房貸利率由各商業銀行根據市場化、法制化原則自主確定。意味著東莞新發放的首套房貸利率將突破下限LPR減20基點的限制，不設下限，后續或有城市繼續跟進。

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